卖掉2套金色钱塘,置换一套更好的自住新房,比如滨江金茂府,世纪城新盘

骆先松  提问 问题价值:¥328.00

杨老师您好!一直是您的忠诚粉丝,在杭州三套房,目前行情下,如何操作,更适合?请指教!现有2套金色钱塘,一套4室2厅2卫,131平,2009年3月以90万购入,精装自住,贷款已还清;第二套2016年2月以162万投资,3室2厅2卫121平边套,首付4成,利率1.1倍,今年8月刚装修好,目前空着散味;第三套89平的学区房东方郡,2015年4月以193万购入,出租,今年小孩读一年级。 方案:1、卖掉2套金色钱塘,置换一套更好的自住新房,比如滨江金茂府,世纪城新盘,但新房要全款,没杠杆,还要关系,不一定买到新房,是否冒险如此操作?2、卖掉一套投资的金色钱塘, 变现,其实也没有更好的投资渠道。只能卖新装修的这套(不想小孩住刚装修的金色投资房内),2018年2月才满2年,现在卖,要产生不少税费,但等满2年卖,又怕是楼市行情已变天, 是现在卖,还是2018年2月卖? 3、二套维持现状,都不卖,房贷压力不大,毕竟以后没有购入三套房的机会了,等下一波涨价再卖(2022年前),或等政策有变化,可以使用杠杆时,卖一套金色钱塘,置换一套自住房。注:今年9月4号,金色钱塘对面一块滨江区宅地拍得楼面价31851元,自持25%。 目前行情下,请问哪种方案更适合?或者您给个建议方案,谢谢!

 

杨红旭   回答

三套房子相距不远,区位优势属于中等略偏上。未来升值的主要动力,还是来自于奥体中心区的发展。


你当前的需求,一方面是改善,另一方面是保值增值。131平作为自住,如果是三口之家,也算舒适了。但此小区的板块与建筑品质,肯定远不如滨江金茂府。另外,金色钱塘的区位优势,也明显逊于奥体中心更邻近的板块。


因此,卖一套或两套,换一套更大更好的房子,同时能够满足你改善自住与保值增值的双重诉求。


当前杭州房价,正处于高位,经过去年以来的持续上涨之后,在严厉的调控之下,杭州房价继续上攻的动力不足了,当前市场热度,主要靠被压制定价的新盘一房难求所支撑。二手房价格再小涨二三个月,基本上就到顶了。估计部分板块,当前已处于短周期的顶部了。


由于高价地仍在频出,自然让你这样的业主,心态良好,预期升温,但样的市场形态,难以持久,看看合肥和南京的情况,就会明白了,只是杭州的降温会明显晚于合肥、略晚于南京。


从卖房时机来看,当前就可以挂牌了。如不想麻烦,则再等一个或两个月挂牌也可。挂牌之后,试探买家意向与积极性,感受一下真实的市场氛围,如果买家踊跃,则可慢慢提价,直至明年2月满2年卖出。如果买家积极性不高,则可抓紧时间卖出,可以与买家约定,明年2月满两年后再交易。


接下去,有三种做法:


1、先不卖当前自住的这套,等到楼市降温到位(估计后年),想要再买房时,再换出这套,同时买进更大更贵的房子。


2、卖掉第一套之后,紧接着卖掉自住的第二套,然后等待一年左右之后,再买进一套大的。


3、金色钱塘的自住房不卖,而是卖掉东方郡这套,几个月后(要赶在学校验房产证之前)在同一学区再买一套更大的更好的房子,自住兼顾学区,同时更方便小孩子上学。


我建议:优行执行第1个方案,属于谨慎型的,操作简便。如果换房不影响小孩子上学,则第3个方案作为次选。第2个方案作为备选。


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